Статия

Ново строителство срещу вторичен пазар в Банско 2026 — цена на кв.м (€/м²) с ясно ДДС

Автори: Милена Костадинова Юлева, Юлия МисюкПубликувано: 6 октомври 2026 г.

Порталите често показват цена без 20% ДДС. Живи обяви Nova Keys (06.10.2026): ново около ~1 800 €/м² с ДДС, вторичен около ~1 100–1 300 €/м² — плюс как да сравнявате квадрата.

В търсачката „имоти Банско“ често виждате две различни игри с едно и също число: цена на квадрат. Порталите понякога показват asking без 20% ДДС — обявата изглежда по-евтина, докато финалната сума за сделката е друга. В каталога на Nova Keys целта е друга: asking €/м² с ясно дали ДДС е в цената.

Тази статия сравнява живи обяви към 6 октомври 2026 г. (16 за продажба в каталога). Не е ранкинг, не е „средна пазарна цена“ и не обещава срокове. Формулата е една: цена в EUR ÷ площ в м². Ако площта липсва на страницата — казваме го; не измисляме.

Защо ДДС редът променя сравнението — в скритното ДДС в обяви. Рамката от обява до нотариус — в от обявата до нотариуса.

Как четем €/м² тук

1. Взимаме asking от живата страница (не „от памет“, не от чужд портал). 2. Делим на площта, посочена там. 3. Отбелязваме дали текстът казва „с ДДС“ / „с включено ДДС“, или няма такъв ред. 4. Не смесваме ново/developer-style с вторичен обзаведен апартамент, без да кажем разликата.

„Ново“ тук не е правен сертификат. Рамката е практическа: оферти с ясно ДДС (често + данъчен кредит в текста) срещу препродажба / вторичен, където на страницата често няма ДДС ред, а имотът е обзаведен и готов за наем или живеене.

Жива таблица: цена ÷ площ (06.10.2026)

| Оферта | Цена | Площ | €/м² | ДДС на страницата | |--------|------|------|------|-------------------| | Гондола 2-ст. | 125 400 EUR | 69,67 м² | 1 800 | с ДДС | | Гондола 3-ст. | 163 368 EUR | 90,76 м² | 1 800 | с ДДС | | Жилищна сграда 2-ст. | 139 878 EUR | 77,71 м² | 1 800 | с ДДС | | Белведере 2-ст. | 101 000 EUR | 56 м² | 1 804 | с включено ДДС | | Pirin Castle студио | 78 105 EUR | 52,07 м² | 1 500 | с ДДС | | Pirin Castle 2-ст. | 115 578 EUR | 64,21 м² | 1 800 | с ДДС | | Pirin Castle 3-ст. | 188 640 EUR | 104,8 м² | 1 800 | с ДДС | | Реденка 2-ст. | 59 000 EUR | 52,5 м² | 1 124 | няма ред за ДДС | | Студио „полите на Пирин“ | 57 000 EUR | 43,2 м² | 1 319 | с ДДС | | Тристаен 130 м² | 130 000 EUR | 130 м² | 1 000 | няма ред за ДДС | | Sport Hotel 2-ст. | 130 000 EUR | 55 м² | 2 364 | няма ред за ДДС |

Ако обява изчезне или се промени площ/цена — важи страницата в деня на огледа, не тази таблица.

Какво показва размахът (~1 800 срещу ~1 100–1 300)

От живите числа по-горе:

• Клъстерът с ясно ДДС (гондола, жилищна сграда, Белведере, Pirin Castle 2–3 стаен) стои около ~1 800 €/м². Студиото в Pirin Castle е 1 500 €/м² — същият комплекс, по-компактен формат (за формата студио: студиа в Банско).
• Вторичният вход в тази извадка е по-нисък: Реденка 1 124 €/м², тристаен 130 м² 1 000 €/м²; студиото 57 000 € е 1 319 €/м². Затова рамката „вторичен ~1 100–1 300“ е илюстрация от тези обяви, не национална статистика.
• Sport Hotel на 2 364 €/м² е outlier — висок квадрат при ски локация, не „евтин вторичен“. Не го слагаме в лентата 1 100–1 300.

Размахът не значи „новото винаги е по-добро“. Значи: сравнявате ли квадрат без ДДС ред от портал с квадрат с ДДС от каталог, лесно купувате илюзия за отстъпка от 20%.

Какво още яде сравнението (освен ДДС)

€/м² е началото, не краят:

• Такса поддръжка — Реденка има явни 10 €/м² годишно в текста; при други оферти редът липсва. Подробности: без такса — реално или скрито и такса поддръжка и битов ток (там е и мекият контекст за статут на сградата — без дълбоки правни твърдения тук).
• Локация — до кабинковия лифт срещу зона Разлог/Реденка не са един и същ продукт.
• Обзавеждане — вторичният често влиза готов; „голото“ ново може да иска бюджет след ключа.
• Площ — голям тристаен на 1 000 €/м² не е автоматично „по-евтин“ от малък двустаен на 1 800, ако плащате общи части и отопление за 130 м².

Пет въпроса преди задатък

1. Цената с ДДС ли е, и има ли писмен отговор „с / без“? 2. Коя площ е в знаменателя — продажбена, идеални части, с тераса? 3. Такса поддръжка в €/м² годишно — число, не етикет. 4. Ново или препродажба — продавач (строител / частно лице), обзавеждане, готовност за наем. 5. Какво още плащате в деня на сделката — рамката е в от обявата до нотариуса.

Искайте отговорите писмено. Устното „примерно толкова на квадрат“ не замества ред в обявата или в предварителния договор.

Мек следващ шаг

Разгледайте актуалните обяви в каталога за продажба. За shortlist с проверка на €/м² и ДДС преди оглед: office@novakeysbansko.com или +359 89 825 6588.