Статия

Имот в Банско за купувач извън ЕС (2026): апартамент — да, земя — само чрез българска фирма (ЕООД)

Автори: Милена Костадинова Юлева, Юлия МисюкПубликувано: 24 септември 2026 г.

Как чужденец може да купи имот в България: апартамент на свое име, а земя (парцел, двор, земеделска земя) — чрез ЕООД. Конституция, чл. 22, БУЛСТАТ, пълномощно и два реални парцела край Банско. Не е правен съвет.

„Как чужденец може да купи имот в България?“ Въпросът стига до нас почти всяка седмица: от купувачи от Великобритания, Израел, САЩ, Украйна, Русия или Беларус, но и от техни близки, съдружници и посредници в България. Отговорът за Банско е по-прост, отколкото изглежда. Апартамент можете да купите на свое име. Земя (парцел, двор, земеделска земя) купувате чрез българска фирма, най-често ЕООД.

По-долу обясняваме защо е така, какво означава на практика и кога си струва фирмата. Материалът е информационен, а не правен или данъчен съвет. Преди сделка потвърдете конкретния си случай с нотариус или адвокат.

Какво казва законът: сгради да, земя с изключения

Правилото идва от чл. 22, ал. 1 от Конституцията. Чужденци и чуждестранни юридически лица могат да придобиват право на собственост върху земя само:

при условията, произтичащи от членството на България в ЕС;
по силата на ратифициран международен договор, приет с мнозинство две трети от всички народни представители;
чрез наследяване по закон. Завещанието не е сред изключенията.

Законът за собствеността (чл. 29, ал. 4) допълва, че чужденците могат да придобиват сгради и ограничени вещни права, например право на строеж или право на ползване, освен ако със закон е установено друго.

За купувача от трета държава това означава две различни неща.

Апартамент в Банско: да, на ваше име

Апартаментът е обект в сграда, така че ограничението за земята не го засяга. Нотариусът описва в акта самия обект и съответните идеални части от общите части. Правото, което ви свързва със земята под сградата, се урежда по начин, допустим за чужденец (например като право на строеж). Разрешение за пребиваване не е условие за покупка на апартамент. Покупката на имот и правото на пребиваване са отделни процедури.

Конституцията и Законът за собствеността не правят разлика между отделните държави извън ЕС. Правилата са едни и същи за британец, американец, израелтянин, украинец, руснак или беларусин. Различни могат да бъдат банковите проверки. Банките прилагат мерки срещу изпирането на пари, а при граждани на някои държави и ограничителните мерки на ЕС. Затова планирайте плащането с банката предварително.

Земя: само чрез българско дружество (ЕООД)

Когато искате къща с двор, парцел за строеж или земеделска земя, лице извън ЕС не може да стане собственик на земята на свое име. Стандартният път е да регистрирате българско търговско дружество, обикновено ЕООД (еднолично дружество с ограничена отговорност) в Търговския регистър към Агенцията по вписванията. Дружеството е българско юридическо лице, затова може да купи земята. Вие сте едноличен собственик на капитала.

Какво носи фирмата

Регистрация в Търговския регистър и вписване на действителния собственик.
Счетоводство и годишни отчети всяка година, дори дружеството само да държи имота.
Данъци и банкова сметка на дружеството. Ако ползвате имота лично или го отдавате, обсъдете данъчните последици със счетоводител.
Изход: при продажба можете да продадете имота или дяловете в дружеството. Двата варианта се облагат различно.

Земеделската земя е отделна тема

Земеделската земя, като обявата ни в Баня по-долу, се урежда и от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ). Чл. 3в от него поставя изискване купувачът да е пребивавал или да е установен в България повече от 5 години, а новите дружества да имат съдружници, които отговарят на това изискване. През януари 2024 г. Съдът на ЕС (дело C-562/22) прие, че такова изискване е несъвместимо с правото на ЕС. Как точно се прилага днес за ново ЕООД със собственик извън ЕС трябва да потвърдите с нотариус, преди да регистрирате фирмата.

Два реални парцела от нашия каталог (проверени на 24.09.2026)

**Земеделска земя на главен път, с. Баня: €69 000, 579 м²** (около €119/м²). Според описанието има ток и вода наблизо и възможност за промяна на предназначението. За купувач извън ЕС тук се прилагат и правилата за земеделска земя.
**Урегулиран парцел в гр. Разлог: €64 665, 1437 м²** (около €45/м²), с лице 25 м и асфалтов достъп. Описан е като подходящ за жилищно строителство.

И за двата имота купувач от трета държава би действал чрез българско дружество. Какво друго да проверите при парцел (статут, достъп, комуникации) сме описали в статията Парцел в Баня или Добринище: какво да провериш.

Как изглежда сделката стъпка по стъпка

1. Избор на обект и проверка на документите: собственост, тежести, статут. За парцел и строителни параметри. 2. Решение на кого купувате: апартамент на ваше име; земя или къща със земя чрез ЕООД. 3. Предварителен договор и капаро, по възможност по банков път. 4. Идентификация: ако нямате българско ЕГН или ЛНЧ, собственикът чужденец се вписва в регистър БУЛСТАТ в 7-дневен срок след придобиването. Обикновено това го поема адвокатът или пълномощникът ви. 5. Нотариален акт при нотариус по местонахождение на имота (за Банско това е районът на Разлог) и вписване в Имотния регистър. 6. Разходи на купувача: местният данък при придобиване, нотариалните такси и таксата за вписване. Размера на данъка в община Банско сме посочили в прегледа на Bansko.be.

Над законовия праг плащанията не могат да се правят в брой. На практика цената по имотни сделки се плаща изцяло по банков път, а нотариусът и банката изискват данни за произхода на средствата.

Можете ли да купите дистанционно?

Да. Можете да упълномощите човек в България. Пълномощното за сделка с имот трябва да бъде с нотариално удостоверяване едновременно на подписа и на съдържанието (чл. 37 от Закона за задълженията и договорите). Може да се направи в българско консулство или при местен нотариус с апостил и превод на български. Подробно сме описали пълномощното в статията Как да продадете имот в Банско от чужбина.

Често задавани въпроси

Как чужденец може да купи имот в България?

Апартамент или друг обект в сграда купувате на свое име. Земя купувате чрез българско дружество, освен ако сте гражданин на ЕС/ЕИП или я наследявате по закон.

Чужденец купува имот в България. Трябва ли му ЛНЧ?

Не е задължително предварително. Собственик без ЕГН или ЛНЧ се вписва в регистър БУЛСТАТ в 7-дневен срок след покупката.

Може ли купувач извън ЕС да има къща с двор в Банско?

Да, ако дворът (земята) е собственост на ваше българско дружество. Друг вариант е право на строеж или право на ползване, но то носи повече рискове. Обсъдете го с адвокат.

Банско и чужденци: какво да проверя при земеделска земя?

Освен фирмата проверете с нотариус режима по ЗСПЗЗ. Преди това проверете и дали имотът изобщо може да се застрои.

Банско и чужденци: нужно ли е пребиваване, за да купя апартамент?

Не. Разрешение за пребиваване не е условие за покупка на апартамент.

Как помагаме

Nova Keys работи с купувачи от различни държави. Помагаме с огледите, проверката на документите на място и връзката с нотариус, адвокат и счетоводител за регистрацията на ЕООД. Ако обмисляте апартамент или парцел в Банско, Разлог или Баня, **пишете ни през страницата за контакт** или ни посетете на ул. „Неофит Рилски“ № 1, Банско.

*Този материал е информационен и не е правен, данъчен или нотариален съвет. Законите и практиката се променят. Потвърдете конкретния си случай с нотариус, адвокат или счетоводител.*