Статия

Как да продадете имот в Банско от чужбина: пълномощно, документи и данък при продажба (2026)

Автори: Милена Костадинова Юлева, Юлия МисюкПубликувано: 24 септември 2026 г.

Как да продадете апартамент в Банско от разстояние: пълномощно с едновременна заверка на подпис и съдържание, апостил, документи (данъчна оценка, такси) и данък при продажба за местни и чуждестранни лица. Не е правен или данъчен съвет.

Много собственици на апартаменти в Банско живеят в София, Лондон, Тел Авив, Москва или Варшава. Когато решат да продават, въпросът е един: как да продам апартамент в Банско от разстояние, без да прекарам седмици тук? Добрата новина е, че законът позволява цялата сделка да мине чрез пълномощник. Лошата е, че грешка в пълномощното или в данъчната част може да забави сделката или да оскъпи продажбата.

Ето какво трябва да подготвите: пълномощно, документи за имота и сметка за данъка. Материалът е информационен и не е правен или данъчен съвет.

Може ли да продадете имот в България, без да идвате?

Да. Продажбата на недвижим имот става с нотариален акт при нотариус по местонахождение на имота (за Банско това е районът на Разлог). Вместо вас акта може да подпише пълномощник: роднина, приятел или адвокат, на когото имате доверие. Вие не трябва да присъствате нито на огледите, нито при нотариуса.

Пълномощното: формата е всичко

Чл. 37 от Закона за задълженията и договорите изисква пълномощното за сделка, която се сключва в нотариална форма, да бъде с нотариално удостоверяване едновременно на подписа и на съдържанието. Обикновена заверка само на подписа не стига.

Къде да го подпишете

В българско консулство. Според чл. 84 от Закона за нотариусите консулските служители удостоверяват подписа и съдържанието на документи на български език, включително на документи, представени от чужденци, ако са предназначени за България. За имот МВнР посочва два еднакви екземпляра на пълномощното, заедно с декларацията по чл. 25, ал. 8 от Закона за нотариусите (за гражданство и гражданско състояние).
При местен нотариус в чужбина. Тогава документът трябва да получи апостил (ако държавата е страна по Хагската конвенция, а Великобритания, САЩ, Израел, Украйна и Русия са), или легализация, или да отговаря на изискванията на договор за правна помощ. След това се превежда на български, като подписът на преводача се заверява от български нотариус. Преди да подпишете, изпратете проекта на българския нотариус и потвърдете, че чуждестранната заверка покрива и подписа, и съдържанието.

От 3 май 2024 г. отпадна писмената декларация по чл. 264 от ДОПК за липса на публични задължения. Нотариусът прави проверката по електронен път.

Какво да съдържа пълномощното

Точно описание на имота: адрес, идентификатор по кадастъра, номер на нотариалния акт.
Право да подпише предварителен договор, да получи капаро и да подпише окончателния нотариален акт.
Минимална цена и изрично посочване, че цената се превежда по ваша банкова сметка.
Право да вади документи от общината, кадастъра и управителя на сградата, да подава декларации пред НАП и общината и да прехвърля партидите за ток и вода.
Дали пълномощникът може да договаря сам със себе си. По правило това е забранено без изрично съгласие (чл. 38 от ЗЗД).

Ако сте придобили имота по време на брак, съпругът или съпругата може също да трябва да подпише или да издаде пълномощно. Попитайте нотариуса.

Документите при продажба

Нотариален акт или друг документ за собственост.
Удостоверение за данъчна оценка от общината (в Банско това е услуга 2396). Местният данък при придобиване се изчислява върху по-високата от договорената цена и данъчната оценка (чл. 46 от ЗМДТ).
Скица или схема от кадастъра. Нотариусът ще каже коя точно е нужна.
Платени местни данъци и такса смет за имота. Така няма да има изненади в последния момент.
Писмено потвърждение за платени такси поддръжка от управителя или фирмата по поддръжка на комплекса. Законът не го изисква за нотариуса, но купувачите в комплекси го питат почти винаги. За таксите вижте статията ни за такса поддръжка и битов ток.
Документи за сградата, ако ги имате (например Акт 16). Те помагат при огледите.

Данък при продажба: зависи от данъчното ви местожителство, а не от паспорта

Кой данък дължите зависи от това дали сте местно лице за данъчни цели в България. Паспортът не е критерият.

Ако сте местно лице в България

Облагаемият доход е продажната цена минус документално доказаната цена на придобиване, намален с 10% разходи. Данъкът е 10% и се декларира в годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ до 30 април на следващата година. Не се облагат (чл. 13, ал. 1, т. 1 от ЗДДФЛ) доходите от продажба на:

един жилищен имот, ако са минали повече от 3 години от придобиването;
до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако са минали повече от 5 години.

Продажбата на имот, получен по наследство, също не се облага (чл. 13, ал. 1, т. 26).

Ако сте чуждестранно лице от ЕС/ЕИП

Освобождаванията по чл. 13 важат и за вас (чл. 37, ал. 7 от ЗДДФЛ). Условието е да представите удостоверение за данъчно местожителство от вашата държава и декларация, че са налице обстоятелствата по чл. 13.

Ако сте чуждестранно лице извън ЕС/ЕИП

Дължите окончателен данък 10% върху положителната разлика между продажната цена и документално доказаната цена на придобиване, намалена с 10% разходи. Сроковете на притежание не помагат. Ако купувачът е предприятие, той удържа и внася данъка. Ако купувачът е физическо лице, вие или пълномощникът ви подавате декларация по чл. 55 от ЗДДФЛ и внасяте данъка до края на месеца след тримесечието на продажбата. НАП издава при поискване удостоверение за внесения данък. Питайте данъчен консултант във вашата държава дали можете да го приспаднете там.

Пример (само за илюстрация): купили сте за €80 000 и продавате за €100 000. Разликата е €20 000, минус 10% разходи остават €18 000, а данъкът е €1 800.

Местният данък при придобиване по закон плаща купувачът, освен ако не е уговорено друго (чл. 45 от ЗМДТ).

Продажба от чужбина: стъпките

1. Оценка на цената и снимки. Ако сте извън страната, огледите ги организира агенцията. 2. Подготовка на документите: данъчна оценка, скица, потвърждения за платени такси. 3. Пълномощно по чл. 37 от ЗЗД в консулство или при нотариус с апостил и превод. 4. Предварителен договор и капаро по банков път. 5. Нотариален акт от пълномощника. Цената постъпва по вашата сметка. 6. Данъчните задължения: годишна декларация или декларация по чл. 55, според статута ви.

Често задавани въпроси

Как да продам апартамент в Банско от разстояние?

Чрез пълномощник с пълномощно, при което подписът и съдържанието са заверени едновременно. Не е нужно да присъствате.

Продажба на имот в България от чужденец: какъв е данъкът?

Ако сте данъчно местно лице извън ЕС/ЕИП, данъкът е 10% окончателен данък върху печалбата, намалена с 10% разходи. Лица от ЕС/ЕИП могат да ползват освобождаванията по чл. 13.

Трябва ли да плащам данък, ако продавам след 3 години?

Ако сте местно лице в България или в ЕС/ЕИП, продажбата на един жилищен имот след 3 години не се облага. За лица извън ЕС/ЕИП това освобождаване не важи.

Продавам имот в Банско. Кой плаща местния данък?

По закон го плаща купувачът, освен ако страните не са уговорили друго.

Продавам къща в Банско, но имотът е на фирма. Важи ли същото?

Не. Продажбата от дружество се облага по други правила. Питайте счетоводителя на фирмата.

Продайте с Nova Keys

Nova Keys работи с продавачи, които не са в Банско. Правим оценка на цената, снимки и огледи, а при нужда ви свързваме с нотариус и счетоводител. Ако обмисляте продажба, **пишете ни през страницата за контакт**. Ако купувачът ви е извън ЕС, изпратете му нашето ръководство Имот в Банско за купувач извън ЕС.

*Този материал е информационен и не е правен, данъчен или нотариален съвет. Законите и практиката се променят. Потвърдете конкретния си случай с нотариус, адвокат или счетоводител.*