NovaKeysОтвори своето място в Банско

Статия

30% по-високи данъчни оценки от 2027? Какво е закон, какво е идея — и защо „свръхпечалбата“ не е данък върху апартамента ви в Банско

Автори: Милена Костадинова Юлева, Юлия МисюкПубликувано: 2 октомври 2026 г.

Пакетът на МФ от 23.09.2026 смесва две отделни мерки. Данъчните оценки още не са закон; „свръхпечалбата“ не е данък върху продажбата на апартамент в Банско.

В края на септември 2026 г. в новините се смесват две различни предложения от пакета на Министерството на финансите (МФ), представен на 23.09.2026. В телевизионни титри понякога изглежда, че „данъците върху имотите вече скачат с 30%“ и че „свръхпечалбата“ засяга всеки, който продава апартамент. Това не е така.

Тази статия разделя закон от проект, обяснява коефициентите без аларма и показва защо данъкът върху свръхпечалбата не е данък върху продажбата на апартамент в Банско или Разлог.

Важно за 2026 г.: твърдението „вече плащате 30% по-високи данъци“ е невярно. Към 30.09.2026 и двете мерки са предложения, не влязъл в сила закон за по-високи данъчни оценки през текущата година.

Две отделни мерки в един пакет

На 23 септември 2026 г. МФ представи пакет от данъчни промени. В него влизат поне две неща, които хората често смесват:

1. Актуализация на данъчните оценки — проект за изменение и допълнение на Закона за местните данъци и такси (ЗИД ЗМДТ). 2. Данък върху свръхпечалбата — отделен проект за изменение на Закона за корпоративното подоходно облагане (ЗИД ЗКПО), насочен към определени компании в изброени сектори.

Първото касае формулата за данъчна оценка на недвижими имоти. Второто касае корпоративен данък върху част от печалбата на банки, застрахователи, големи хранителни вериги и други. Това не са синоними.

Данъчните оценки: още не са закон

Проектът за ЗИД на ЗМДТ е публикуван за обществена консултация на портала strategy.bg под номер 12735-K. Срокът за становища е до 23.10.2026. Посочената в проекта целева дата за влизане в сила е 1 януари 2027 г. — ако текстовете минат през Министерския съвет, Народното събрание и обнародване.

Дотогава действа сегашният ред. Процентите, сроковете и формулите могат да се променят или проектът да не бъде приет. Pravatami и други правни обзори подчертават същото: публикуван проект ≠ действащ закон.

Коефициентите спрямо базата от 2026 г.

Проектът предлага поетапна актуализация на базисните данъчни стойности (елемент от формулата за оценка), не „сложна лихва“ върху вече увеличена сума:

| Година | Коефициент спрямо база 2026 | Общо спрямо днешната база | |--------|-----------------------------|---------------------------| | 2027 | × 1,3 | +30% | | 2028 | × 1,65 | +65% | | 2029 и следв. | × 2 | +100% |

За 2028 и 2029 г. се добавят по 35 процентни пункта към изходното равнище, а не 35% върху вече увеличената оценка. Това уточнение е важно, защото при погрешно „сложена лихва“ хората преувеличават ефекта.

Защо МФ предлага актуализация

Според мотивите към проекта базисните данъчни стойности за сгради и земи в строителните граници в голяма степен не са пипани от около 1997 г. Като цяло данъчните оценки по приложението към ЗМДТ не са актуализирани съществено от около 2008/2009 г. (в сила от 2009 г. при предишни корекции на коефициенти). Целта, описана от МФ, е плавно доближаване към по-актуална основа, без еднократен шок.

Какво може да се вдигне — и какво изрично не

По-високата данъчна оценка може да повлияе на:

Таксата за битови отпадъци според проекта не трябва да се вдига автоматично заради новата оценка. Предвижда се за целите на такса смет да се запази / коригира към базата от 2026 г. (чрез деление на съответния коефициент, когато общината ползва данъчна оценка като основа). Размерът на таксата все пак може да се промени по други общински причини — план-сметка, количество отпадъци, избор на метод.

Сметката не е „+30% към данъка“ едно към едно

Данъчната оценка не е пазарната цена и не е самият данък. Общинският съвет определя ставката в законовите граници. Запазват се и облекченията, където законът ги допуска (например за основно жилище — което при ваканционен/втори дом в Банско обикновено не се прилага).

Илюстративен национален пример (не Банско): заместник-министърът на финансите Людмила Петкова посочи, че за апартамент около 70–80 м² в София годишният данък е около 50–60 €, а първата стъпка от +30% би означавала около +15 € на година (в нейния личен пример за ~75 м² — също около +15 €). Това е илюстрация за София, не прогноза за конкретен имот в Банско. Точната сума зависи от оценката, ставката на общината и облекченията.

За купувачи и собственици в курорта: преди задатък е разумно да поискате писмена данъчна оценка и актуалната общинска ставка, вместо да екстраполирате телевизионни титри. За нетната доходност често по-тежки са таксата поддръжка и битовият ток — отделна тема, която си струва да се провери преди зимата.

Данъкът върху „свръхпечалбата“ не е данък върху апартамента ви

Отделният проект (ЗИД ЗКПО) предлага еднократен данък за данъчна година 2027 върху свръхпечалбата на определени предприятия:

Това не е данък върху капиталовата печалба при лична продажба на апартамент. Не е местен данък върху квадратурата ви в Банско. Чуждестранен собственик на жилище плаща местен данък върху имота като собственик; данъкът върху свръхпечалбата би го засегнал само ако има дружество в изброените сектори, което попада в правилото — не защото продава студио в ски зоната.

Национален обхват — без изключение „Банско“

И двете мерки са с национален обхват. Няма предвидено изключение за община Банско или Разлог. Ваканционните и вторите жилища обикновено не ползват облекчението за основно жилище. Това не прави телевизионния „шок от 30%“ автоматична фактура за 2026 г. — прави проверката на документи и общински ставки по-полезна от слуховете.

Кратък FAQ

Това вдига ли данъка ми в Банско през 2026 г.? Не. Към 30.09.2026 проектът за по-високи данъчни оценки не е закон и не въвежда +30% за текущата 2026 г. Твърдението „вече са по-високи с 30%“ е невярно.

Данъкът върху свръхпечалбата важи ли при продажба на апартамента ми? Не като данък върху личната продажба на жилище. Мярката е корпоративна, за изброени сектори, еднократно за 2027 г. (според проекта). Местният данък при придобиване и нотариалните правила са отделна тема и зависят от цена/оценка и общинска ставка.

Кога би се променила данъчната оценка? Ако ЗИД ЗМДТ бъде приет и обнародван с целевата дата от проекта — от 1.01.2027, поетапно през 2027–2029. Следете окончателния текст в Държавен вестник и съобщението от общината; до 23.10.2026 тече обществена консултация (strategy.bg №12735-K).

Какво да направите преди задатък

1. Поискайте писмена данъчна оценка на конкретния имот и разберете ставката на общинския съвет. 2. Разделете в сметката: данък имот, такса смет, такса поддръжка, ток, управление. 3. Не смесвайте корпоративния данък върху свръхпечалбата с личната ви сделка.

Ако избирате между оферти в Банско и Разлог, Nova Keys може да помогне с кратък shortlist и чеклист на документите преди задатък — без обещания за „най-добрите“ обеми или класации, просто ясна проверка на разходите и статута.

---

Източници (леко цитирани)