NovaKeysОткрой своё место в Банско

Статья

Двухкомнатная квартира в Банско 2026: 9 актуальных объявлений от 52 000 до 139 878 € — центр с Актом 16, гондола и Разлог

Авторы: Милена Костадинова Юлева, Юлия МисюкОпубликовано: 15 октября 2026 г.

Все 9 двухкомнатных квартир на продажу в каталоге на 15.10.2026: от 52 000 € в «Реденке» до 139 878 € у гондолы. Цена за м², НДС, плата за обслуживание, бюджеты, чек-лист.

В Болгарии «двустаен апартамент» — это гостиная и одна спальня, то есть привычная двухкомнатная квартира. В каталоге Nova Keys в этой категории цены различаются почти втрое. Самая дешёвая квартира — в комплексе «Реденка» у Разлога, самая дорогая — в нескольких метрах от гондолы, а две самые новые — в центре города, в здании с Актом 16.

На 15 октября 2026 г. в разделе двухкомнатных квартир 9 объявлений о продаже — от 52 000 € до 139 878 €. Ниже все они собраны в одной таблице и разделены на три бюджета. Мы также указываем, что объявления говорят об НДС, плате за обслуживание и электричестве, и что спросить до просмотра.

*Все цены указаны продавцами и не являются ценами сделок. Материал носит информационный характер и не является юридической, налоговой или нотариальной консультацией.*

Все 9 двухкомнатных квартир на продажу (15.10.2026)

По возрастанию цены. €/м² — цена из объявления, делённая на указанную площадь.

| Объявление | Район | Цена | Площадь | €/м² | НДС | Плата за обслуживание | Отметка | |---|---|---|---|---|---|---|---| | Уютная двухкомнатная в комплексе «Реденка» | Разлог | 52 000 € | 52,5 м² | 990 | не указан | 10 €/м² в год (≈ 525 €) | — | | Светлая двухкомнатная у Пирин Голф | Пирин Голф | 85 000 € | 65 м² | 1 308 | не указан | не указана | Без комиссии | | Двухкомнатная в комплексе «Белведере» | Горнолыжная зона | 101 000 € | 56 м² | 1 804 | с НДС, возможен налоговый вычет | не указана | — | | Двухкомнатная с Актом 16 в центре | Центр | 109 000 € | 76,12 м² | 1 432 | с НДС, возможен налоговый вычет | «символическая» (без суммы) | Без комиссии | | Двухкомнатная в Pirin Castle Residents | Горнолыжная зона | 115 578 € | 64,21 м² | 1 800 | с НДС | не указана | Без комиссии | | Просторная двухкомнатная в центре | Центр | 124 000 € | 86,69 м² | 1 430 | с НДС, возможен налоговый вычет | «символическая» (без суммы) | Без комиссии | | Двухкомнатная у гондолы с видом на Пирин | Горнолыжная зона | 125 400 € | 69,67 м² | 1 800 | с НДС, возможен налоговый вычет | в поле «без платы», в тексте «низкая» | Без комиссии | | Двухкомнатная в Sport Hotel Bansko | Горнолыжная зона | 130 000 € | 55 м² | 2 364 | не указан | не указана | Без комиссии | | Просторная двухкомнатная в жилом доме | Горнолыжная зона | 139 878 € | 77,71 м² | 1 800 | с НДС, возможен налоговый вычет | «низкая» (без суммы) | Без комиссии |

В пяти объявлениях из девяти прямо сказано, что цена с НДС, в трёх это не указано. Это важно при сравнении цены за метр: 1 800 €/м² с НДС — это 1 500 €/м² без НДС. Как читать такие объявления, мы разобрали в статье «Скрытый НДС в объявлениях о недвижимости».

Как это соотносится с рынком

| Источник | Показатель | Значение | Дата | |---|---|---|---| | imotesa.bg | медиана, все квартиры на продажу в г. Банско (925 объявлений) | 82 275 € · 1 268 €/м² | 15.10.2026 | | imotesa.bg | средняя половина объявлений (P25–P75) | 1 096–1 500 €/м² | 15.10.2026 | | vbansko.com, рыночный отчёт, 41-я неделя | средняя / медиана, квартиры в Банско | ≈ 1 313 / ≈ 1 250 €/м² | опубликован 12.10.2026 |

Оба источника считают цены предложения по всем квартирам, а не только по двухкомнатным, и не разделяют объявления с НДС и без. Поэтому это ориентир, а не оценка.

Что видно: «Реденка» (990 €/м²) и Пирин Голф (1 308 €/м²) — на уровне медианы или ниже. Две квартиры в центре стоят 1 430–1 432 €/м² с НДС, то есть около 1 190 €/м² без НДС, если вы покупаете как физическое лицо и сравниваете с объявлениями без НДС. Новостройки у гондолы — 1 800 €/м² с НДС, выше верхнего квартиля рынка. Почему новостройки и вторичка так расходятся, объяснено в статье «Новостройка против вторичного рынка: цена за м² в Банско». Общая картина по районам — в статье «Недвижимость в Банско 2026: цены и локации».

Три бюджета

До 60 000 €: одно объявление, в Разлоге

Единственная двухкомнатная квартира дешевле 60 000 € — в комплексе «Реденка» (52 000 €, 52,5 м², 3-й этаж). Она с мебелью, есть чердачное помещение и терраса с видом на Пирин. Плата за обслуживание указана цифрой: 10 €/м² в год, около 525 € в год. По объявлению в неё входят интернет и телевидение, содержание общих частей, освещение и лифт. В каталоге район указан как «Разлог»: комплекс находится между Разлогом и Банско, поэтому до склона нужна машина или транспорт. В объявлении не сказано, включён ли НДС, и нет отметки «Без комиссии». Уточните и то, и другое.

Сейчас в каталоге нет двухкомнатных квартир в диапазоне от 60 000 до 85 000 €.

85 000–110 000 €: три разных варианта

115 000–140 000 €: гондола или больше площади в центре

В этой группе примерно за одни и те же деньги вы выбираете между ~65–70 м² в шаге от подъёмника и ~87 м² в городе.

Центр или гондола

Коротко: в центре вы получаете больше метров за те же деньги и город, который живёт и вне сезона. У гондолы вы платите за локацию, которую лыжники ищут чаще всего. Что лучше для круглогодичной жизни, а что для сдачи в аренду, мы подробно разобрали в статье «Гондола или город: одна двухкомнатная перед зимой 2026/27», поэтому здесь только цифры из сегодняшнего каталога:

| | Центр (2 объявления) | Горнолыжная зона (5 объявлений) | |---|---|---| | Цена | 109 000–124 000 € | 101 000–139 878 € | | Площадь | 76,12–86,69 м² | 55–77,71 м² | | €/м² | 1 430–1 432 | 1 800–2 364 | | Плата по объявлению | «символическая» | без суммы или не указана |

Если вы думаете о долгосрочной аренде вместо посуточной, см. также «Долгосрочная аренда или покупка для сдачи».

Плата за обслуживание и электричество: что пишут в объявлениях

Только одно объявление из девяти («Реденка») называет сумму платы. В двух написано «символическая», в двух — «низкая», а у квартиры у гондолы в поле каталога стоит «Без платы за обслуживание», тогда как в описании — «низкая плата». Попросите письменно сумму, что в неё входит и как она платится. Почему «без платы» редко означает ноль, объяснено в статье «Без платы за обслуживание в Банско: реально или скрыто».

Ни в одном объявлении не указаны тариф на электричество и отопление. Спросите, подключена ли квартира по бытовому тарифу и чем она отапливается. Почему это важно перед зимой, — в статье «Плата за обслуживание и бытовой ток в Банско перед зимой 2026/27».

Чек-лист перед просмотром

1. Цена и НДС. Указана ли цена с НДС или без. Если в объявлении упомянут «налоговый вычет» (кредит по НДС): как правило, он доступен покупателю, зарегистрированному по НДС, а для физического лица цена с НДС — окончательная. Уточните у бухгалтера. 2. Площадь. Площадь по документам и входит ли в неё доля общих частей. Сравнивайте €/м² только на одинаковой основе. 3. Плата за обслуживание. Сумма в год, что входит, протокол последнего собрания собственников. 4. Электричество и отопление. Бытовой или небытовой тариф, вид отопления, счета за зимний месяц. 5. Статус здания. Если в объявлении написано «Акт 16», попросите копию документа. Юридическую оценку мы здесь не даём. 6. Парковка. Включена (Пирин Голф) или покупается отдельно (две квартиры у подъёмника). 7. Мебель. Что именно остаётся — по описи, приложенной к договору. 8. Отметка «Без комиссии» взята из объявления. Где её нет, уточните условия.

Весь путь от объявления до сделки описан в статье «Недвижимость в Банско: от объявления до нотариуса».

Нужно больше места или за городом?

Если одной спальни мало, в каталоге есть квартиры с двумя спальнями. Если бюджет около 200 000 € и вам нужен дом, см. статью «Дом в Добриниште с минеральной водой».

Просмотр

Все двухкомнатные квартиры — в разделе каталога, а по районам: Центр, Горнолыжная зона, Пирин Голф и Разлог. Если хотите за один день посмотреть центр и гондолу и получить письменно сумму платы и статус по НДС, свяжитесь с Nova Keys.