Статия

Парцел в Разлог, Бойков рид или Баня: УПИ срещу земеделска земя, цени от 45 до 130 €/м²

Автори: Милена Костадинова Юлева, Юлия МисюкПубликувано: 9 октомври 2026 г.

Пет живи парцела в каталога на Nova Keys (09.10.2026): от 45 до 130 €/м². Какво е УПИ, какво е земеделска земя, защо квадратът струва различно, какво да проверите преди капаро и кога чужденец купува чрез ЕООД. Не е правен съвет.

Който търси „парцел Банско продава“ или „продава парцел Разлог“, бързо вижда, че цената на квадрат скача повече от два пъти: от 45 до 130 €/м². Различни са не само локацията и гледката. Различен е и статутът на земята: дали вече е урегулиран поземлен имот (УПИ), или е земеделска земя, за която строежът тепърва трябва да се уреди с план и процедура.

Към 9 октомври 2026 г. в каталога на Nova Keys има пет живи обяви за земя: три в раздел „Парцели“ и две в раздел „Земеделска земя“. По-долу ги подреждаме по статут, обясняваме откъде идва разликата в цената и какво да поискате писмено, преди да дадете капаро.

Общият чеклист за парцел (собственост, тежести, оглед на терена, Баня срещу Добринище) вече е в статията Парцел в Баня или Добринище: какво да провериш. Тук не го повтаряме, а влизаме в документите, които определят дали и какво може да се строи.

*Материалът е информационен. Не е правен, данъчен или нотариален съвет.*

УПИ и земеделска земя: какво точно купувате

Урегулиран поземлен имот (УПИ) е имот, за който подробният устройствен план (ПУП) вече е определил граници, достъп от улица или път, конкретно предназначение и режим на устройство (§ 5, т. 11 от Допълнителните разпоредби на ЗУТ). За имот, урегулиран за застрояване, планът определя и показателите: допустимо застрояване, плътност, интензивност, озеленена площ, начин и характер на застрояване, линии на застрояване (чл. 18 ЗУТ). УПИ задължително има лице към улица или път (чл. 14, ал. 4 ЗУТ).

Земеделската земя по закон се използва за земеделски цели. Промяна на предназначението ѝ се допуска само по изключение, при доказана нужда и по реда на Закона за опазване на земеделските земи (чл. 2 ЗОЗЗ). Застрояване по ЗУТ се допуска само ако е предвидено с влязъл в сила ПУП и след промяна на предназначението, когато специален закон я изисква (чл. 12, ал. 2 ЗУТ).

Редът при земеделска земя е горе-долу такъв:

1. ПУП. Първо се изработва и влиза в сила подробен устройствен план. 2. Решение на комисията. След това собственикът предлага промяна на предназначението. Комисията към областната дирекция „Земеделие“ или Комисията за земеделските земи се произнася в 30-дневен срок (чл. 24, ал. 2 и чл. 17 ЗОЗЗ). 3. Такса. Решението влиза в сила след платена държавна такса по тарифа (чл. 24, ал. 4 и чл. 30 ЗОЗЗ). 4. Срокове. Решението губи действие, ако таксата не е платена в 3 месеца, ако в 3 години не е поискано разрешение за строеж или ако в 6 години строежът не е започнал (чл. 24, ал. 5 ЗОЗЗ).

Затова „възможност за промяна на предназначението“ в обява е описание на потенциал, не решение. Резултатът зависи от плановете на общината, процедурата и сроковете.

Защо квадратът струва от 45 до 130 €

Цената на квадрат при земята не е само „колко хубаво е мястото“. В нея има поне четири неща:

Статут. При УПИ част от пътя (план, предназначение, показатели) е извървян. При земеделска земя купувате и бъдещата процедура: време, проектанти, такса, риск от отказ или забавяне.
Предназначение. УПИ за жилищно строителство и УПИ в производствена зона не са взаимозаменяеми, дори при сходен €/м². В производствена зона може и да не е допустима къща. Това се вижда от ПУП, не от снимката.
Площ и лице. По-голям парцел често излиза по-евтино на квадрат. Има и минимални размери за урегулиране за ниско жилищно застрояване: в градовете поне 14 м лице и 300 м², в курортните населени места и зони поне 16 м лице и 500 м² (чл. 19, ал. 1 ЗУТ).
Инфраструктура и пазар. Асфалтов път, ток в непосредствена близост, южно изложение, гледка към Пирин и търсенето в конкретната местност тежат колкото статута.

Петте живи парцела (проверени на 09.10.2026)

Цените и площите са взети от живите страници на обявите. €/м² = цена ÷ площ, закръглено до цяло евро. „Тип“ е категорията, която обявата показва в каталога.

| Обява | Локация | Тип в каталога | Площ | Цена | €/м² | Какво казва описанието | |---|---|---|---|---|---|---| | Парцел за продажба в град Разлог | гр. Разлог | Парцел | 1 437 м² | 64 665 € | 45 | урегулиран имот, лице 25 м, асфалтов път, за жилищно строителство (вкл. няколко къщи) | | Поземлени имоти в „Бойков рид“ | м. „Бойков рид“ (зона Разлог) | Земеделска земя | 450 м² (всеки от двата) | 45 000 € (за всеки) | 100 | два съседни имота, продават се заедно или поотделно; граничат с път, южно изложение, речно корито на юг | | Урегулиран поземлен имот в „Бойков рид“ | м. „Бойков рид“ (зона Разлог) | Парцел | 1 000 м² | 130 000 € | 130 | УПИ, южно изложение, граничи с електрическо табло | | Земеделска земя на главен път, с. Баня | с. Баня | Земеделска земя | 579 м² | 59 000 € | 102 | на входа на Баня откъм Разлог; ток и вода в близост; възможност за промяна на предназначението | | Урегулиран имот в промишлената зона на с. Баня | с. Баня | Парцел | 1 364 м² | 136 000 € | 100 | урбанизирана зона, за складова, производствена, логистична или друга бизнес дейност; достъп до път |

Какво се вижда от таблицата:

В „Бойков рид“ разликата е видима в една местност. УПИ от 1 000 м² е 130 €/м², а съседните имоти от по 450 м² с тип „земеделска земя“ са 100 €/м². Площта и разположението също са различни, но статутът е съществена част от разликата.
В Баня два имота са на почти еднакъв квадрат, но за различни цели. Земеделската земя на главния път (102 €/м²) е залог на локация и бъдеща промяна на предназначението. Урегулираният имот в промишлената зона (100 €/м²) е за бизнес дейност според плана. Ако искате къща, вторият вероятно не е вашият имот. Проверете предназначението в ПУП.
Разлог е най-ниско на квадрат (45 €/м²) при статут УПИ. Голяма площ и градска локация далеч от ски зоната. За жилищен проект това често е по-предвидим старт от евтина земеделска земя.

Обявите се променят. Цената на земеделската земя в Баня например вече е 59 000 €. Актуалните оферти са в раздел Парцели и Земеделска земя.

Преди капаро: шест документа и въпроса

Тези точки идват преди предварителния договор. Поискайте ги писмено и ги дайте на архитект или юрист, който работи в община Разлог или Банско.

1. Скица от кадастралната карта. Идентификатор, площ, граници и начин на трайно ползване. От нея се вижда дали имотът е записан като урбанизирана територия или като земеделска земя (нива, ливада и т.н.). Площта в обявата трябва да съвпада. 2. ПУП и предназначение. Има ли влязъл в сила подробен устройствен план за имота? Какво предназначение и какви показатели определя (жилищно, производствено, плътност, интензивност, височина)? При УПИ поискайте извадка от плана, не само „в регулация е“. 3. Виза за проектиране. Това е копие от действащия ПУП за имота и съседите му, с линиите на застрояване, допустимата височина, плътността и интензивността (чл. 140 ЗУТ). Ако продавачът я има, тя дава най-ясна картина какво реално може да се построи. Ако няма, уточнете кой и кога ще я поиска. 4. Път и достъп. При УПИ лицето към улица или път е част от регулацията. При имот извън регулация проверете дали достъпът е правно осигурен (общински път, сервитут), не само „минава се“. 5. Ток и вода. „В близост“ и „граничи с табло“ са добър знак, но не са договор за присъединяване. Попитайте има ли становище или условия от електроразпределителното дружество и ВиК оператора. Извън урбанизираните територии строеж се разрешава при осигурени водоснабдяване, електрозахранване и транспортен достъп (чл. 60, ал. 2 ЗУТ). 6. Промяна на предназначението (само при земеделска земя). Има ли вече започнала процедура, ПУП или решение на комисията? Ако няма, разчитайте на месеци и разходи за план, проектиране и такса, без гаранция за резултат. Ако купувате с план за къща, впишете в предварителния договор какво става с капарото при отказ.

Самият ден при нотариуса (къде е, какво се плаща, кога ставате собственик) е описан в статията Няма нотариус в Банско: сделката е в Разлог.

Може ли чужденец да купи парцел? ЕС срещу извън ЕС

Отговорът зависи от гражданството и от вида земя.

Граждани на ЕС и ЕИП. Конституцията допуска придобиване на земя от чужденци при условията, произтичащи от членството на България в ЕС (чл. 22, ал. 1). Законът за собствеността изрично позволява на граждани на ЕС и ЕИП да придобиват земя при спазване на закона (чл. 29 ЗС). Преходните ограничения от Договора за присъединяване бяха 5 години за земя за втори жилищен имот и 7 години за земеделска земя от 1 януари 2007 г. Двата срока отдавна са изтекли. За УПИ гражданин на ЕС по правило купува на свое име, без фирма.

Земеделската земя е отделен случай. Чл. 3в от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ) изисква купувачът да е пребивавал или да е установен в България над 5 години. Фирмите, регистрирани преди по-малко от 5 години, могат да купуват, ако съдружниците им отговарят на същото изискване. На 18 януари 2024 г. Съдът на ЕС (дело C-562/22) прие, че чл. 63 ДФЕС не допуска такова изискване за 5-годишно пребиваване. Как нотариусите прилагат това днес за конкретния купувач, потвърдете предварително с нотариуса по сделката.

Граждани извън ЕС (включително Обединеното кралство след Brexit, САЩ, Израел, Украйна): не могат да придобият земя на свое име, освен по наследство по закон. Могат да придобиват сгради и ограничени вещни права, например право на строеж (чл. 22 от Конституцията, чл. 29 ЗС). Обичайният път за парцел е българско дружество, най-често ЕООД. Дружеството купува земята, вие притежавате дружеството.

Кога е нужно ЕООД при тези пет обяви?

Купувач извън ЕС: за всеки от петте имота, ако иска да е собственик на земята. При двата имота със земеделски статут (Бойков рид 450 м² и Баня на главния път) проверете и чл. 3в ЗСПЗЗ за ново дружество.
Купувач от ЕС: обикновено не е нужно при УПИ (Разлог, Бойков рид 1 000 м², Баня промишлена зона). При земеделска земя проверете с нотариуса преди капаро.

Разходите и задълженията на една фирма (счетоводство, годишни отчети, данъци, изход при продажба), БУЛСТАТ и пълномощно от чужбина са описани в статията Имот в Банско за купувач извън ЕС: апартамент — да, земя — чрез ЕООД. Тук не ги повтаряме.

Консултирайте се с юрист или нотариус

Този текст не е правен съвет и не гарантира, че върху конкретен имот може да се строи или че конкретен купувач може да го придобие. Статутът на земята, ПУП и правото ви да купите се потвърждават от документите, общината, нотариуса и, при нужда, адвокат. Законите и практиката се променят. Проверете случая си, преди да платите капаро.

Как да продължите

Разгледайте всички парцели и земеделската земя в каталога. Ако някой имот ви интересува, пишете ни. Ще уговорим оглед и ще поискаме от собственика скица и наличните документи по плана, преди да говорим за капаро. Къде работим (Банско, Разлог, Баня, Добринище) е описано в статията за агенцията.

Офис: ул. „Неофит Рилски“ № 1, Банско · Тел./WhatsApp/Viber: +359 89 825 6588 · office@novakeysbansko.com

Източници

*Цените и площите са от живите обяви на Nova Keys към 09.10.2026 г. Преди решение проверете актуалната обява.*