Статья

Недвижимость в Банско для граждан не из ЕС (2026): квартира — да, земля — только через болгарскую фирму (ЕООД)

Авторы: Милена Костадинова Юлева, Юлия МисюкОпубликовано: 24 сентября 2026 г.

Можно ли купить землю в Болгарии иностранцу? Квартиру — на своё имя, землю — через болгарское ЕООД. Правила для граждан Израиля, Украины, России, Беларуси, сельхозземля, БУЛСТАТ и два реальных участка у Банско. Не юридическая консультация.

«Можно ли купить землю в Болгарии иностранцу?», «Может ли гражданин России купить квартиру в Болгарии без ВНЖ?», «Как купить квартиру в Болгарии украинцу или белорусу?» Такие вопросы мы получаем почти каждую неделю. Для Банско короткий ответ такой: квартиру вы покупаете на своё имя. Землю (участок, двор при доме, сельхозземлю) покупаете через болгарскую фирму, обычно ЕООД.

Ниже объясняем, откуда берётся это правило, как им на практике пользуются покупатели из Израиля, Украины, России, Беларуси и других стран вне ЕС и когда фирма действительно нужна. Это справочный материал, а не юридическая или налоговая консультация. Перед сделкой уточните свой случай у нотариуса или адвоката.

Что говорит закон: здания можно, землю только в особых случаях

Правило идёт от ст. 22, ч. 1 Конституции Болгарии. Иностранцы и иностранные юрлица могут приобретать землю в собственность только:

на условиях, вытекающих из членства Болгарии в ЕС (это граждане и компании ЕС/ЕЭЗ);
на основании ратифицированного международного договора, принятого двумя третями всех депутатов;
по наследству по закону. Наследование по завещанию в исключения не входит.

Закон о собственности (ст. 29, ч. 4) добавляет, что иностранцы могут приобретать здания и ограниченные вещные права, например право застройки или право пользования, если закон не устанавливает иное.

Квартира в Банско: да, на ваше имя

Квартира — объект в здании, поэтому ограничение на землю её не касается. В нотариальном акте описывается сама квартира и доля в общих частях здания. Связь с землёй под домом оформляется в форме, допустимой для иностранца, например через право застройки.

Может ли гражданин России купить квартиру в Болгарии без ВНЖ? Да. Вид на жительство не является условием покупки квартиры. Покупка недвижимости и право на проживание — разные процедуры.

Конституция и Закон о собственности не делают различий между гражданами разных государств вне ЕС. Правила одинаковы, будь вы из Израиля, Украины, России или Беларуси. Это касается и темы «недвижимость в Болгарии для россиян в 2026 году». Различаться может банковская часть. Банки проводят проверки по отмыванию денег, а для граждан некоторых стран применяют и санкционные правила ЕС. Поэтому маршрут оплаты стоит согласовать с банком до внесения задатка. Поисковые запросы вроде «купить квартиру в Болгарии за рубли» упираются именно в это: на практике цену платят банковским переводом, а схему обсуждают с банком заранее.

Земля: только через болгарскую фирму (ЕООД)

Если вам нужен дом с участком, участок под строительство или сельхозземля, гражданин страны вне ЕС не может оформить землю на себя. Стандартный путь (именно об этом запрос «покупка земли в Болгарии через ЕООД иностранцу») — зарегистрировать болгарскую компанию, чаще всего ЕООД (общество с ограниченной ответственностью с одним участником), в Торговом реестре Агентства по регистрации. Фирма является болгарским юрлицом и может владеть землёй. Вы владеете 100% её капитала.

Что влечёт за собой фирма

Регистрация в Торговом реестре с указанием действительного собственника.
Бухгалтерия и годовая отчётность каждый год, даже если фирма просто владеет одним участком.
Банковский счёт и налоги фирмы. Если вы живёте в доме сами или сдаёте его, налоговые последствия нужно обсудить с бухгалтером.
Выход: позже можно продать сам объект или доли в фирме. Налогообложение будет разным.

Сельхозземля — отдельный вопрос

Сельхозземля, как наш объект в Бане ниже, регулируется ещё и Законом о собственности и пользовании сельскохозяйственными землями (ЗСПЗЗ). Его ст. 3в требует, чтобы покупатель проживал или был учреждён в Болгарии более 5 лет, а у новой фирмы были участники, отвечающие этому условию. В январе 2024 года Суд ЕС (дело C-562/22) признал такое требование несовместимым с правом ЕС. Как норма применяется сегодня к новому ЕООД с владельцем не из ЕС, нужно уточнить у нотариуса до регистрации фирмы. Так звучит честный ответ на вопрос «оформление покупки земли иностранными гражданами в Болгарии».

Два реальных участка из нашего каталога (проверено 24.09.2026)

**Участок сельхозназначения, с. Баня: €69 000, 579 м²** (около €119/м²). По описанию рядом есть электричество и вода и возможна смена назначения.
**Земельный участок в г. Разлог: €64 665, 1437 м²** (около €45/м²). Урегулированный участок с фасадом 25 м и асфальтовым подъездом, по описанию подходит под жилое строительство.

Покупатель не из ЕС приобрёл бы любой из них через болгарскую фирму. Что ещё проверить у участка (статус, подъезд, коммуникации), мы разобрали в статье Участок в Бане или Добриниште: что проверить.

Как проходит сделка: по шагам

1. Выбор объекта и проверка документов: собственность, обременения, статус. Для участка ещё и параметры застройки. 2. Решение, на кого покупать: квартира на вас, земля или дом с землёй через ЕООД. 3. Предварительный договор и задаток, лучше банковским переводом. 4. Идентификация. Если у вас нет болгарского ЕГН или ЛНЧ, собственника-иностранца вписывают в регистр БУЛСТАТ в течение 7 дней после покупки. Обычно это делает адвокат или ваш представитель. 5. Нотариальный акт у нотариуса по месту нахождения объекта (для Банско это район Разлога) и регистрация в Имущественном реестре. 6. Расходы покупателя: местный налог на приобретение, нотариальные сборы и сбор за регистрацию. Ставку налога в общине Банско мы приводили в обзоре Bansko.be.

Покупка квартиры в Болгарии за наличные: платежи выше законодательного лимита наличными запрещены. На практике всю сумму переводят через банк, а нотариус и банк спрашивают о происхождении средств.

Можно ли купить дистанционно?

Да, через представителя в Болгарии. Доверенность на сделку с недвижимостью должна иметь нотариальное удостоверение подписи и содержания одновременно (ст. 37 Закона об обязательствах и договорах). Её можно оформить в болгарском консульстве или у местного нотариуса с апостилем и переводом на болгарский. Израиль, Украина, Россия и Беларусь участвуют в Гаагской конвенции об апостиле. Подробно о доверенности мы пишем в статье Как продать квартиру в Банско дистанционно.

Частые вопросы

Можно ли купить землю в Болгарии иностранцу?

Гражданину ЕС/ЕЭЗ можно на своё имя. Гражданину другой страны — через болгарскую фирму или при наследовании по закону.

Дом с участком в Болгарии для граждан не из ЕС: как оформить?

Участок оформляется на ваше болгарское ЕООД. Возможен и вариант с правом застройки или пользования, но он рискованнее. Обсудите его с адвокатом.

Купить квартиру в Болгарии из Израиля: нужно ли приезжать?

Не обязательно. Сделку можно провести по доверенности, удостоверенной у нотариуса с апостилем или в болгарском консульстве.

Купить недвижимость в Болгарии для украинцев: есть ли особые правила?

Нет. Действуют общие правила для граждан стран вне ЕС: квартира на своё имя, земля через фирму.

Нужен ли болгарский налоговый номер?

Заранее нет. Собственника без ЕГН или ЛНЧ вписывают в регистр БУЛСТАТ в течение 7 дней после покупки.

Обращайтесь

Nova Keys работает с покупателями из разных стран. Мы организуем просмотры, проверяем документы на месте и подключаем нотариуса, адвоката и бухгалтера для регистрации ЕООД. Если вы присматриваете квартиру в Банско или участок в Разлоге или Бане, **напишите нам через страницу контактов** или приходите в офис: ул. «Неофит Рилски» № 1, Банско.

*Материал носит информационный характер и не является юридической, налоговой или нотариальной консультацией. Законы и практика меняются. Уточняйте свой случай у нотариуса, адвоката или бухгалтера.*