Статья

Как продать квартиру в Банско дистанционно: доверенность, документы и налог при продаже (2026)

Авторы: Милена Костадинова Юлева, Юлия МисюкОпубликовано: 24 сентября 2026 г.

Как продать квартиру в Болгарии дистанционно: доверенность с удостоверением подписи и содержания, апостиль, документы и налог при продаже для резидентов и нерезидентов — в том числе после трёх лет владения. Не юридическая и не налоговая консультация.

Многие владельцы квартир в Банско живут в Москве, Тель-Авиве, Киеве, Варшаве или Дубае. Когда приходит время продавать, вопрос у всех один: как продать квартиру в Болгарии дистанционно, не приезжая на недели? Хорошая новость: болгарский закон позволяет провести всю сделку через представителя. Плохая: ошибка в доверенности или неожиданность с налогом могут затянуть продажу или сделать её дороже.

Разбираем три вещи, которые нужно сделать правильно: доверенность, документы и налог. Это справочный материал, а не юридическая или налоговая консультация.

Можно ли продать недвижимость в Болгарии, не выезжая?

Да. Продажа недвижимости оформляется нотариальным актом (ст. 18 Закона об обязательствах и договорах) у нотариуса по месту нахождения объекта, для Банско это район Разлога. Акт вместо вас подписывает представитель: родственник, друг или адвокат, которому вы доверяете. Присутствовать на показах и у нотариуса не нужно. Так и выглядит на практике запрос «как продать недвижимость в Болгарии, не выезжая из России».

Доверенность: всё решает форма

Статья 37 Закона об обязательствах и договорах требует, чтобы доверенность на сделку в нотариальной форме имела нотариальное удостоверение подписи и содержания, выполненное одновременно. Простого заверения подписи недостаточно.

Где её оформить

В болгарском консульстве. По ст. 84 Закона о нотариусах консульские сотрудники удостоверяют подпись и содержание документов на болгарском языке, в том числе представленных иностранцами, если документ предназначен для Болгарии. Для сделки с недвижимостью МИД Болгарии указывает два идентичных экземпляра доверенности и декларацию по ст. 25, ч. 8 Закона о нотариусах (о гражданстве и семейном положении). Наличие приёма в конкретном консульстве уточняйте заранее.
У местного нотариуса. Тогда документу нужен апостиль: Россия, Беларусь, Украина и Израиль участвуют в Гаагской конвенции. Другие варианты — легализация или требования двустороннего договора о правовой помощи. Затем делается перевод на болгарский, а подпись переводчика заверяет болгарский нотариус. Так на практике решается вопрос «как продать квартиру в Болгарии, находясь в Москве». До подписания отправьте проект болгарскому нотариусу и уточните, что иностранное удостоверение покрывает и подпись, и содержание.

С 3 мая 2024 года отменена письменная декларация продавца об отсутствии публичных долгов (ст. 264 Налогово-страхового процессуального кодекса). Нотариус проверяет это электронно.

Что указать в доверенности

Точное описание объекта: адрес, кадастровый идентификатор, номер нотариального акта.
Право подписать предварительный договор, получить задаток и подписать окончательный акт.
Минимальную цену и прямое указание, что деньги перечисляются на ваш банковский счёт.
Право получать справки в общине, кадастре и у управляющего комплексом, подавать декларации в НАП и общину и переоформлять счета за свет и воду.
Может ли представитель заключить сделку сам с собой. Без вашего согласия это запрещено (ст. 38).

Если квартира куплена в браке, может понадобиться подпись или доверенность супруга. Уточните у нотариуса.

Документы для продажи

Нотариальный акт или другой документ о собственности.
Справка о налоговой оценке (данъчна оценка) из общины. В Банско это услуга 2396. Местный налог покупателя считается от большей из двух сумм: договорной цены или налоговой оценки (ст. 46 Закона о местных налогах и сборах).
Кадастровая схема или скица. Какая именно нужна, скажет нотариус.
Оплаченные местный налог на недвижимость и сбор за мусор, чтобы не было сюрпризов в последний момент.
Письменное подтверждение оплаты платы за обслуживание от управляющего или обслуживающей фирмы комплекса. Закон не требует его для нотариуса, но покупатели в комплексах спрашивают почти всегда. Подробнее в нашей статье о плате за обслуживание и бытовом токе.
Документы на здание, если они есть (например, Акт 16). Они облегчают показы.

Налог при продаже квартиры в Болгарии: важно налоговое резидентство, а не паспорт

Режим зависит от того, являетесь ли вы налоговым резидентом Болгарии (ст. 4 Закона о подоходном налоге: постоянный адрес в Болгарии, более 183 дней в любые 12 месяцев или центр жизненных интересов в стране). Гражданство здесь не критерий.

Налоговые резиденты Болгарии

Облагаемый доход — это цена продажи минус документально подтверждённая цена покупки, уменьшенная на 10% расходов. Ставка 10%. Доход декларируется в годовой декларации до 30 апреля следующего года (отсюда запрос «декларация о продаже квартиры в Болгарии до 30 апреля»). Не облагается (ст. 13, ч. 1, п. 1) доход от продажи:

одного жилого объекта, если с покупки прошло более 3 лет;
до двух объектов недвижимости, а также сельхоз- и лесных земель в любом количестве, если прошло более 5 лет.

Продажа унаследованной недвижимости тоже не облагается (ст. 13, ч. 1, п. 26).

Нерезиденты из ЕС/ЕЭЗ

Те же освобождения действуют и для вас (ст. 37, ч. 7). Нужны справка о налоговом резидентстве вашей страны и декларация о наличии условий ст. 13.

Нерезиденты из стран вне ЕС/ЕЭЗ (Россия, Израиль, Украина и др.)

Вы платите окончательный налог 10% с положительной разницы между ценой продажи и документально подтверждённой ценой покупки, уменьшенной на 10% расходов. Поэтому ответ на запрос «налог при продаже квартиры в Болгарии после трёх лет» для вас такой: срок владения налог не отменяет. Если покупатель — предприятие, налог удерживает и перечисляет он. Если покупатель — частное лицо, вы или ваш представитель подаёте декларацию по ст. 55 и платите налог до конца месяца, следующего за кварталом продажи. По запросу НАП выдаёт справку об уплаченном налоге. Можно ли зачесть его в вашей стране, уточните у местного налогового консультанта.

Пример (только для иллюстрации): куплено за €80 000, продано за €100 000. Разница €20 000, минус 10% расходов — €18 000, налог €1 800.

Местный налог на приобретение по закону платит покупатель, если стороны не договорились иначе (ст. 45 Закона о местных налогах и сборах).

Продажа дистанционно: по шагам

1. Оценка цены и фотографии. Показы в ваше отсутствие проводит агентство. 2. Документы: налоговая оценка, схема, подтверждения оплат. 3. Доверенность по ст. 37: в консульстве или у нотариуса, с апостилем и переводом. 4. Предварительный договор и задаток банковским переводом. 5. Представитель подписывает нотариальный акт, деньги поступают на ваш счёт. 6. Налог: годовая декларация или декларация по ст. 55, в зависимости от статуса.

Частые вопросы

Как продать квартиру в Болгарии дистанционно?

Через представителя по доверенности, в которой подпись и содержание удостоверены одновременно. Приезжать не нужно.

Можно ли продать недвижимость в Болгарии из Москвы?

Да. Доверенность оформляется у нотариуса с апостилем и переводом или в болгарском консульстве, если там ведут приём. Деньги лучше получать на свой счёт.

Какой налог при продаже недвижимости в Болгарии для нерезидента не из ЕС?

10% окончательного налога с прибыли после вычета 10% расходов, без освобождения по сроку владения.

Продать квартиру в Болгарии срочно: что ускоряет сделку?

Документы, готовые заранее: налоговая оценка, схема, подтверждения оплат. И доверенность, оформленная до того, как найдётся покупатель.

Кто платит местный налог при продаже?

По закону покупатель, если в договоре не указано иное.

Продать с Nova Keys

Nova Keys работает с продавцами, которые находятся не в Банско. Мы берём на себя оценку, фотографии и показы, а при необходимости подключаем нотариуса и бухгалтера. Если вы думаете о продаже, **напишите нам через страницу контактов**. Если ваш покупатель из страны вне ЕС, отправьте ему наш материал Недвижимость в Банско для граждан не из ЕС.

*Материал носит информационный характер и не является юридической, налоговой или нотариальной консультацией. Законы и практика меняются. Уточняйте свой случай у нотариуса, адвоката или бухгалтера.*