NovaKeysОткрой своё место в Банско

Статья

На 30% выше налоговые оценки с 2027? Что закон, что идея — и почему налог на «сверхприбыль» не налог на вашу квартиру в Банско

Авторы: Милена Костадинова Юлева, Юлия МисюкОпубликовано: 2 октября 2026 г.

Пакет МФ от 23.09.2026 смешивает две разные меры. Налоговые оценки ещё не закон; «сверхприбыль» — не налог на продажу квартиры в Банско.

В конце сентября 2026 года в новостях часто смешивают два разных предложения из пакета Министерства финансов (МФ), представленного 23.09.2026. Телевизионные титры могут создать впечатление, что «налоги на недвижимость уже выросли на 30%» и что налог на «сверхприбыль» касается каждого, кто продаёт квартиру. Это не так.

Эта статья отделяет закон от проекта, спокойно объясняет коэффициенты и показывает, почему налог на сверхприбыль не является налогом на продажу квартиры в Банско или Разлоге.

Важно для 2026 г.: утверждение «вы уже платите на 30% больше налогов» — ложно. На 30.09.2026 обе меры — предложения, а не вступивший в силу закон о повышении налоговых оценок в текущем году.

Две отдельные меры в одном пакете

23 сентября 2026 г. МФ представило пакет налоговых изменений. В нём есть как минимум два пункта, которые часто путают:

1. Актуализация налоговых оценок — проект изменений и дополнений к Закону о местных налогах и сборах (ЗИД ЗМДТ). 2. Налог на сверхприбыль — отдельный проект изменений к Закону о корпоративном подоходном налогообложении (ЗИД ЗКПО), направленный на определённые компании в перечисленных секторах.

Первое касается формулы налоговой оценки недвижимости. Второе — корпоративного налога на часть прибыли банков, страховщиков, крупных продуктовых сетей и др. Это не синонимы.

Налоговые оценки: ещё не закон

Проект ЗИД ЗМДТ опубликован для общественного обсуждения на портале strategy.bg под номером 12735-K. Срок подачи мнений — до 23.10.2026. Указанная в проекте целевая дата вступления в силу — 1 января 2027 г. — если текст пройдёт Совет министров, Народное собрание и обнародование.

До этого действует нынешний порядок. Проценты, сроки и формулы могут измениться, либо проект может не быть принят. Правовые обзоры (в т.ч. Pravatami) подчёркивают то же: опубликованный проект ≠ действующий закон.

Коэффициенты относительно базы 2026 г.

Проект предлагает поэтапную актуализацию базовых налоговых стоимостей (элемент формулы оценки), а не «сложный процент» на уже увеличенную сумму:

| Год | Коэффициент к базе 2026 | Итого к сегодняшней базе | |-----|-------------------------|--------------------------| | 2027 | × 1,3 | +30% | | 2028 | × 1,65 | +65% | | 2029 и далее | × 2 | +100% |

Для 2028 и 2029 гг. добавляются по 35 процентных пунктов к исходному уровню, а не 35% поверх уже увеличенной оценки. Это важно: ошибочное «начисление процентов на проценты» завышает эффект.

Почему МФ предлагает актуализацию

Согласно мотивам к проекту, базовые налоговые стоимости для зданий и земель в строительных границах в значительной мере не менялись примерно с 1997 г. В целом оценки по приложению к ЗМДТ существенно не актуализировались примерно с 2008/2009 гг. (в силе с 2009 г. после прежних корректировок коэффициентов). Заявленная цель — плавное приближение к более актуальной базе без разового шока.

Что может вырасти — и что прямо не поднимается автоматически

Более высокая налоговая оценка может повлиять на:

Сбор за бытовые отходы (такса смет): по проекту он не должен автоматически расти из‑за новой оценки. Для целей этого сбора проект сохраняет / корректирует к базе 2026 г. (делением на соответствующий коэффициент, если община по‑прежнему использует налоговую оценку как основу). Размер сбора всё же может измениться по другим муниципальным причинам — смета, объём отходов, выбранный метод.

Счёт ≠ «+30% к налогу» один к одному

Налоговая оценка — не рыночная цена и не сам налог. Общинский совет устанавливает ставку в рамках закона. Сохраняются и льготы, где закон их допускает (например, для основного жилища — которое у отпускного / второго жилья в Банско обычно не применяется).

Иллюстративный национальный пример (не Банско): заместитель министра финансов Людмила Петкова указала, что для квартиры около 70–80 м² в Софии годовой налог составляет около 50–60 €, а первый шаг +30% означал бы около +15 € в год (в её личном примере ~75 м² — также около +15 €). Это иллюстрация для Софии, не прогноз по конкретному объекту в Банско. Точная сумма зависит от оценки, ставки общины и льгот.

Покупателям и владельцам на курорте: перед задатком разумно запросить письменную налоговую оценку и актуальную общинскую ставку, а не экстраполировать телевизионные титры. Для чистой доходности часто тяжелее плата за обслуживание и бытовой ток — отдельная проверка, которую стоит сделать до зимы.

Налог на «сверхприбыль» — не налог на вашу квартиру

Отдельный проект (ЗИД ЗКПО) предлагает разовый налог за налоговый год 2027 на сверхприбыль определённых предприятий:

Это не налог на прирост капитала при личной продаже квартиры. Это не местный налог на ваши квадратные метры в Банско. Иностранный владелец жилья платит местный налог на недвижимость как собственник; налог на сверхприбыль затронул бы его только при наличии компании в перечисленных секторах, попадающей под правило, — а не потому, что он продаёт студию у горнолыжной зоны.

Национальный охват — без исключения «Банско»

Обе меры имеют национальный охват. Исключения для общины Банско или Разлог не предусмотрено. Отпускное и второе жильё обычно не получает льготу основного жилища. Это не превращает телевизионный «шок +30%» в счёт за 2026 г. — это делает проверку документов и общинских ставок полезнее слухов.

Краткий FAQ

Поднимает ли это мой налог в Банско в 2026 г.? Нет. На 30.09.2026 проект о более высоких налоговых оценках не является законом и не вводит +30% на текущий 2026 год. Утверждение «уже на 30% выше» ложно.

Действует ли налог на сверхприбыль при продаже моей квартиры? Не как налог на личную продажу жилья. Мера корпоративная, для перечисленных секторов, разовая за 2027 г. (по проекту). Местный налог при приобретении и нотариальные правила — отдельная тема и зависят от цены/оценки и ставки общины.

Когда могла бы измениться налоговая оценка? Если ЗИД ЗМДТ будет принят и обнародован с целевой датой проекта — с 1.01.2027, поэтапно в 2027–2029 гг. Следите за окончательным текстом в «Държавен вестник» и сообщением общины; до 23.10.2026 идёт общественное обсуждение (strategy.bg №12735-K).

Что сделать до задатка

1. Запросите письменную налоговую оценку конкретного объекта и узнайте ставку общинского совета. 2. Разделите в смете: налог на недвижимость, сбор за отходы, плату за обслуживание, ток, управление. 3. Не смешивайте корпоративный налог на сверхприбыль с вашей личной сделкой.

Если выбираете между предложениями в Банско и Разлоге, Nova Keys может помочь с коротким shortlist и чек‑листом документов до задатка — без выдуманных объёмов и рейтингов, просто ясная проверка расходов и статуса.

---

Источники (лёгкие ссылки)