NovaKeysОткрой своё место в Банско

Статья

Участок в Разлоге, Бойков рид или Бане: УПИ против сельхозземли, цены от 45 до 130 €/м²

Авторы: Милена Костадинова Юлева, Юлия МисюкОпубликовано: 9 октября 2026 г.

Пять актуальных участков в каталоге Nova Keys (09.10.2026): от 45 до 130 €/м². Что такое УПИ и сельхозземля, почему квадратный метр стоит по-разному, что проверить до задатка и когда иностранцу нужна болгарская фирма (ЕООД). Не юридическая консультация.

Если вы ищете, где купить земельный участок в Банско или рядом, то быстро заметите, что цена за квадратный метр отличается больше чем вдвое: от 45 до 130 €/м². Дело не только в месте и виде на горы. Главное различие в статусе земли: это уже урегулированный участок (УПИ) или сельхозземля, на которой строительство ещё нужно оформить через план и процедуру.

На 9 октября 2026 года в каталоге Nova Keys пять актуальных объявлений о земле: три в разделе «Участки» и два в разделе «Сельхозземля». Ниже мы разбираем их по статусу, объясняем, откуда разница в цене, и перечисляем, что запросить письменно до задатка.

Общий чек-лист по участку (собственность, обременения, осмотр, Баня или Добринище) уже есть в статье Участок в Бане или Добринище: что проверить. Здесь мы его не повторяем, а разбираем документы, от которых зависит, можно ли строить и что именно.

*Материал носит информационный характер и не является юридической, налоговой или нотариальной консультацией.*

УПИ и сельхозземля: что вы покупаете на самом деле

Урегулированный земельный участок (УПИ) — это участок, для которого детальный план застройки (ПУП, подробен устройствен план) уже определил границы, подъезд с улицы или дороги, конкретное назначение и режим застройки (§ 5, п. 11 Дополнительных положений Закона об обустройстве территории, ЗУТ). Для участка под застройку план задаёт и параметры: допустимую застройку, плотность, интенсивность, минимальную площадь озеленения, характер застройки и линии застройки (ст. 18 ЗУТ). У УПИ обязательно есть выход на улицу или дорогу (ст. 14, ч. 4 ЗУТ).

Сельхозземля по закону используется только для сельскохозяйственных целей. Изменение её назначения допускается лишь в виде исключения, при доказанной необходимости и в порядке Закона об охране сельскохозяйственных земель (ст. 2 ЗОЗЗ). По ЗУТ строить можно только если это предусмотрено вступившим в силу ПУП и после смены назначения земли, если её требует специальный закон (ст. 12, ч. 2 ЗУТ).

Для сельхозземли порядок примерно такой:

1. План. Сначала разрабатывается и вступает в силу ПУП. 2. Решение комиссии. Затем собственник подаёт заявление о смене назначения. Комиссия при областной дирекции «Земеделие» или Комиссия по сельхозземлям решает вопрос в течение 30 дней (ст. 17 и ст. 24, ч. 2 ЗОЗЗ). 3. Пошлина. Решение вступает в силу после уплаты государственной пошлины по тарифу (ст. 24, ч. 4 и ст. 30 ЗОЗЗ). 4. Сроки. Решение теряет силу, если пошлина не уплачена в течение 3 месяцев, если за 3 года не запрошено разрешение на строительство или если за 6 лет стройка не началась (ст. 24, ч. 5 ЗОЗЗ).

Поэтому «возможность смены назначения» в объявлении описывает потенциал, а не готовое решение. Результат зависит от планов общины, процедуры и сроков.

Почему один квадратный метр стоит 45 €, а другой 130 €

Цена квадратного метра земли зависит не только от того, насколько красиво место. В ней как минимум четыре составляющие:

Пять актуальных участков (проверено 09.10.2026)

Цены и площади взяты с актуальных страниц объявлений. €/м² = цена ÷ площадь, с округлением до целого евро. «Тип» — категория, которую объявление показывает в каталоге.

| Объявление | Место | Тип в каталоге | Площадь | Цена | €/м² | Что сказано в описании | |---|---|---|---|---|---|---| | Земельный участок на продажу в городе Разлог | г. Разлог | Участок | 1 437 м² | 64 665 € | 45 | участок под застройку, фасад 25 м, асфальтированный подъезд, под жильё (в т. ч. несколько домов) | | Два земельных участка в местности «Бойков рид» | м. «Бойков рид» (зона Разлог) | Сельхозземля | 450 м² (каждый из двух) | 45 000 € (за каждый) | 100 | два соседних участка, вместе или по отдельности; граничат с дорогой, южная экспозиция, к югу русло реки | | Урегулированный земельный участок (УПИ) в местности «Бойков рид» | м. «Бойков рид» (зона Разлог) | Участок | 1 000 м² | 130 000 € | 130 | УПИ, южная экспозиция, рядом электрощит | | Сельхозземля на главной дороге, село Баня | с. Баня | Сельхозземля | 579 м² | 59 000 € | 102 | у въезда в Баню со стороны Разлога; электричество и вода рядом; возможность смены назначения | | Урбанизированный участок в промышленной зоне, село Баня | с. Баня | Участок | 1 364 м² | 136 000 € | 100 | урбанизированная зона; под склад, производство, логистику или другой бизнес; подъезд к дороге |

Что видно из таблицы:

Объявления меняются. Например, сельхозземля в Бане сейчас стоит 59 000 €. Актуальные предложения смотрите в разделах «Участки» и «Сельхозземля».

До задатка: шесть документов и вопросов

Всё это нужно до предварительного договора. Запросите документы письменно и покажите архитектору или юристу, который работает с общинами Разлог или Банско.

1. Кадастровая схема (скица). Идентификатор, площадь, границы и способ постоянного использования. По ней видно, записан ли участок как урбанизированная территория или как сельхозземля (пашня, луг и т. п.). Площадь должна совпадать с объявлением. 2. ПУП и назначение. Есть ли для участка вступивший в силу детальный план? Какое назначение и какие параметры он задаёт (жильё или производство, плотность, интенсивность, высота)? Для УПИ просите выписку из плана, а не просто «участок в регуляции». 3. Виза на проектирование (виза за проектиране). Это выписка из действующего ПУП по участку и соседним участкам с линиями застройки, допустимой высотой, плотностью и интенсивностью (ст. 140 ЗУТ). Если она есть у продавца, это самая ясная картина того, что реально можно построить. Если нет, договоритесь, кто и когда её запросит. 4. Дорога и подъезд. У УПИ выход на улицу или дорогу входит в регуляцию. Вне регуляции проверьте, что подъезд обеспечен юридически (муниципальная дорога, сервитут), а не просто «можно проехать». 5. Электричество и вода. «Рядом» и «граничит с электрощитом» — хороший знак, но это не договор о подключении. Спросите, есть ли заключение или условия подключения от электросетевой компании и водоканала. За пределами урбанизированных территорий строительство разрешается, только если обеспечены водоснабжение, электроснабжение и подъезд (ст. 60, ч. 2 ЗУТ). 6. Смена назначения (только для сельхозземли). Начата ли уже процедура, есть ли ПУП или решение комиссии? Если нет, закладывайте месяцы и расходы на план, проект и пошлину без гарантии результата. Если вы покупаете под дом, пропишите в предварительном договоре, что будет с задатком при отказе.

Сам день сделки у нотариуса (где, что оплачивается, когда вы становитесь собственником) описан в статье В Банско нет нотариуса: сделка в Разлоге.

Может ли иностранец купить участок? ЕС и не ЕС

Ответ зависит от гражданства и от вида земли.

Граждане ЕС и ЕЭЗ. Конституция разрешает иностранцам приобретать землю на условиях, вытекающих из членства Болгарии в ЕС (ст. 22, ч. 1). Закон о собственности прямо позволяет гражданам ЕС и ЕЭЗ приобретать землю с соблюдением закона (ст. 29 ЗС). Переходные ограничения по Договору о присоединении действовали 5 лет (земля под второе жильё) и 7 лет (сельхозземля) с 1 января 2007 года. Оба срока давно истекли. УПИ гражданин ЕС, как правило, покупает на своё имя, без фирмы.

Сельхозземля — отдельный случай. Ст. 3в Закона о собственности и пользовании сельхозземлями (ЗСПЗЗ) требует, чтобы покупатель проживал или был учреждён в Болгарии более 5 лет. Фирмы, зарегистрированные менее 5 лет назад, могут покупать, если их участники отвечают тому же требованию. 18 января 2024 года Суд ЕС (дело C-562/22) постановил, что ст. 63 ДФЕС не допускает такое условие о 5-летнем проживании. Как нотариусы применяют это сегодня к конкретному покупателю, уточните заранее у нотариуса по сделке.

Граждане стран не из ЕС (в том числе Великобритании после Brexit, США, Израиля, Украины, России): не могут приобрести землю на своё имя, кроме наследования по закону. Они могут приобретать здания и ограниченные вещные права, например право застройки (ст. 22 Конституции, ст. 29 ЗС). Обычный путь к участку — болгарская фирма, чаще всего ЕООД. Фирма покупает землю, а вы владеете фирмой.

Когда нужна ЕООД для этих пяти объявлений?

Что требует фирма (бухгалтерия, годовая отчётность, налоги, выход при продаже), регистрация в БУЛСТАТ и доверенность из-за границы описаны в статье Недвижимость в Банско для граждан не из ЕС: квартира, земля, ЕООД. Здесь мы это не повторяем.

Проконсультируйтесь с юристом или нотариусом

Этот материал не является юридической консультацией. Он не гарантирует, что на конкретном участке можно строить или что конкретный покупатель может его приобрести. Статус земли, ПУП и ваше право на покупку подтверждают документы, община, нотариус и при необходимости адвокат. Законы и практика меняются. Проверьте свой случай до задатка.

Что дальше

Посмотрите все участки и сельхозземлю в каталоге. Если участок вас заинтересовал, напишите нам. Мы организуем осмотр и запросим у собственника кадастровую схему и имеющиеся документы по плану ещё до разговора о задатке. Где мы работаем (Банско, Разлог, Баня, Добринище), рассказано в статье об агентстве.

Офис: ул. «Неофит Рилски» № 1, Банско · Тел./WhatsApp/Viber: +359 89 825 6588 · office@novakeysbansko.com

Источники

*Цены и площади взяты из актуальных объявлений Nova Keys на 09.10.2026. Перед решением проверьте актуальное объявление.*